Новые современные условия труда для офисных работников ежегодно модернизируются. В зависимости от политики компании принимаются решения о проведении модернизации таких помещений в виде ремонта. Так, в Москве сегодня большое количество офисных помещений, где трудятся ежедневно тысячи работников. При проведении ремонта таких помещений возникает вопрос, что такое класс офиса, и какие необходимо проводить в таких помещениях отделочные виды работ.

Для чего используются классы офисов

Для начала следует разобраться, класс офиса a b c d что это такое и какие особенности есть у каждого объекта данной классификации. В первую очередь такая методика деления типа офисных объектов была создана для разделения всех действующих предложений на рынке продаваемой и арендуемой недвижимости.

Такая градация даёт чёткое представление об объекте его типе и назначении в использовании. Как самим риелторам, так и арендаторам или будущим покупателям данная классификация понятна и удобна в использовании.

Стоит также отметить, что данное разграничение практически условно. Принято все объекты офисных нежилых помещений разделять на следующие классы:

Каждый из перечисленных, имеет свои особенности. Особенно удобно ориентироваться в таких условных категориях владельцам компаний, которые имеют собственный штат сотрудников. Согласно указанным категориям зная их специфики, определяют для себя наиболее подходящий для их дела вариант и смотрят по нему действующие предложения.

Офисы класса A

Это самая высокая категория деловых помещений для бизнеса. Все ремонтные работы в приобретаемых помещениях такого класса должны происходить на высоком уровне. Обычно такая недвижимость находится в только недавно отсроченных деловых центрах.

Преимущественно данный класс помещений можно встретить в центральных районах столицы, а также в Москва-Сити.

Отличительными и преимущественными особенностями такого вида считаются:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения установлены согласно последним стандартам качества и безопасности;
• помещения расположены в удобных районах, и добраться до них не составляет труда;
• выделены специальные помещения под установку конференц-залов;
• само здание имеет дополнительные участки с личными спорткомплексами, бассейнами, магазинами, охраняемыми парковками.

При приобретении или аренде такого класса недвижимости необходимо учитывать и стоимость внутренних отделочных работ.

Подклассы офис А+ и А-

Основными подклассами этой категории считаются группа А+ и А-. К таким нежилым постройкам причисляются повышенные требования. Если категория А это просто премиальный офисный центр, то постройка А+ это в прямом смысле элитный офисный центр.

К нему предъявляются повышенные требования, выраженные в следующем:

• здание должно находиться в центральных районах недалеко от удобных транспортных развязок;
• помещение должно быть оборудовано выходными группами и фойе;
• все ведомые учёты по эксплуатации и расходам на такой тип помещения должны быть прозрачны и открыты;
• парковка должна быть под постоянным наблюдением охраны, все места на ней должны быть чётко разграничены;
• высота внутри помещения потолков должна быть не ниже 270см;
• в коммуникации должна быть включена энергосберегающая система;
• должны быть подведены отопление вентиляция и кондиционеры;
• внутри помещения должна быть открытая планировка под отделку с колоннами;
• должны быть подведены системы связи в виде телефонии и интернета;
• помещения, предназначенные для общего пользования, входят в общий счёт за оплату.

При аренде такого помещения следует учитывать ещё и затраты на проведения ремонтных работы связанных с отделкой и установкой рабочих мест для сотрудников компании.

Офисы класса B

Данный класс в общих моментах схож с категорией А. По нему могут предоставляться урезанный пакет услуг или находиться он может в небольшом отдалении от самого центра. Также очень часто попадают в эту градацию офисные помещения из группы А.

Это объясняется тем, что при длительной эксплуатации, всё сильно изнашивается и после смены арендатора, владельцу проще сдавать помещение по более низкой категории, чем самостоятельно проводить все ремонты на таких немалых площадях.

Класс, однако, пользуется даже большим спросом, чем 1-ая группа, так как большинство организаций направляют основные силы, особенно на первых стадиях развития не на престиж. А на рабочий процесс внутри. Поэтому им внешний вид офисов не так важен.

• место расположения здания не такое выгодное для проезда;
• офисные помещения могут быть расположены на территории других комплексов, в том числе и живых;
• все предоставляемые дополнительные услуги имеют ряд ограничений;
• сама отделка офисов может быть выполнена из дешёвых материалов;
• может быть парковка, но не охраняемая и на открытом не защищенном участке.

В итоге получается неплохое офисное помещение с урезанным пакетом услуг за невысокую арендную плату.

Подкласс B+

Подкатегорией класса считается B+. Это формулировка означает что при наличии хотя бы одного премиального пункта в этой категории дополняет его до нового уровня. Это может быть хорошее место расположения здания либо наличие крытой и охраняемой парковки.

Офисы класс C

Такие типы объектов попадают под категорию не престижных. У них есть много изъянов. Это может быть отдалённое место расположения офиса либо полное отсутствие отделки всего здания.

К отличительным особенностям можно отнести:

• здание находится далеко до центра или до него достаточно трудно добраться;
• помещение практически не обслуживается коммунальными службами или только усилиями самого владельца;
• помещения внутри могут неудобно располагаться;
• у них может не быть подведённых сетевых коммуникаций.

Очень часто такие типы офисных помещений располагаются собственниками в старых зданиях. Они были построены ещё в период советского союза и не соответствуют сегодняшним стандартам для многих компаний по размещению своих сотрудников.

Офисы класс D

К этому типу помещений относятся особенные здания. Это могут быть бывшие библиотеки или институты. В общем, это административные недвижимые единицы, бывшие в употреблении. Сегодня на территории Москвы сдаются много подобных объектов под офисы.

Основная проблема, с которой встречаются арендаторы это:

1. площадь. Расположиться в таких объектах могут только небольшие фирмы с маленьким штатом сотрудников;
2. вид. Хоть и внешний фасад здания может быть и примечателен и выглядеть достаточно солидно, внутри это небольшие комнатки, которые обслуживались ещё с советских времён.

Аридная стоимость естественно очень низкая, однако размещаясь, компания вкладывает ещё крупные денежные средства на отделку, подключения необходимых для работы коммуникаций и соответствующие охранные системы.

В чём основные различия между классами офисов

Исходя из перечисленных выше групп помещений, можно сделать вывод, в чем отличаются классы офисов в этом сегменте.

Объединим отличия в следующий перечень:

здание. Это само качество построенного объекта. Так видно, что группа А имеет новые постройки, а С это очень старые здания;

расположение. Также серьёзным основанием для перевода помещения в ту или иную группу служит его место расположения, чем оно удобней для проезда, тем класс выше;

внутренняя отделка. К ней же можно отнести ещё и подведённые коммуникации. Люксовые офисы, даже не имея чистовой внутренней отделки, смотрятся достаточно прилично и уже имеют все необходимые системы;

дополнительные услуги. Отличие классов офисов в этом сегменте зависит от объёма предоставляемых дополнительных услуг.

Ремонт офисов класса А

Арендуя элитное помещение для сотрудников необходимо произвести в самом лучшем виде.
Это связанно с тем, что такие помещения довольно презентабельны и используются под головные офисы крупных компаний. Обращайтесь в нашу компанию и предоставим вам с широким перечнем современных и элитных материалов, которые отлично подойдут для вашего офиса.

Все работы выполняются только высококвалифицированными специалистами, на что мы даём соответствующие гарантии. Созданные офисные объекты имеют высокую износостойкость и отличный современный вид, который выделяет данную компанию из ряда других.

Современная офисная недвижимость, несмотря на экономический кризис, продолжает пользоваться спросом. Выбор офиса во многом зависит от финансовых возможностей арендатора и его географических предпочтений, но кроме этих факторов, часто арендатору приходится решать вопрос выбора типа офисной планировки.

По типу планировки офисы принято делить на:
- офисы кабинетно-коридорного типа,
- офисы типа open space,
- офисы комбинированного типа.

Офис кабинетного типа

Офис кабинетно-коридорного типа , так называемая «закрытая» система, представляет собой классические, в представлении многих, кабинеты за закрытыми дверьми, расположенные в длинных коридорах. Такая система свойственна для организаций с четкой иерархической структурой, где есть традиционная управленческая вертикаль. Чаще всего такие офисы выбирают государственные учреждения, производственные и строительные организации.

Работа в кабинете создает ощущения уединенности и спокойствия, что влияет на эффективность работы сотрудников. Однако, такая работа скорее индивидуальная, и почти исключает взаимодействия между сотрудниками, то есть продуктивную коллективную работу, что является основным минусом офиса такого типа.

Среди минусов, также можно назвать нерациональное использование офисного пространства и дороговизну перепланировки для небольших отделов. Однако, именно офисы кабинетно-коридорного типа пользуются большим спросом среди множества современных компаний. Согласно результатам анализа сделок по аренде в 2015 году, предоставленных компанией Maris в ассоциации с CBRE, 57 % арендаторов предпочитают именно кабинетный тип планировки для своего офиса.

Офис «открытого» типа

Офис «открытого» типа - open space - характеризуется открытым пространством, неразделенным на замкнутые кабинеты, где с помощью подвижных невысоких перегородок структурируются отдельные функциональные зоны для работы всех сотрудников компании. Такой тип офиса чаще выбирают компании, которым свойственны демократичная организационная структура и более свободная система отношений между сотрудником и начальством. Это, как правило, творческие студии, IT-компании, сфера услуг.

Идея подобного офиса появилась в ответ на рост цен за аренду и трудности перепланировки для конкретных целей.

Преимущества open space в высокой гибкости планировки, в росте контактов между сотрудниками, в экономии площади офиса.

Среди недостатков отмечают отсутствие приватности, ведь любой может вторгнуться в рабочее пространство сотрудника, также плохая звуковая и зрительная изоляция, которые часто негативно влияют на продуктивность работы.

Согласно того же исследования компании Maris и CBRE, примерно третья часть (28%) арендаторов предпочитают офисы open space.

Офисы подобного типа в Петербурге предлагает, к примеру, УК «Теорема», в торгово-офисном центре , бизнес-центрах «Лангезипен»,, «Т4», сеть бизнес-центров «Сенатор» и ряд других собственников коммерческой недвижимости.

Один из ярких примеров open space офиса в Санкт-Петербурге это офис компаний Google на улице Маяковской 3Б:

Офис комбинированного типа

Офис комбинированного типа - представляет собой сочетание первых двух типов. В open space пространстве организована работа отделов, для которых необходима постоянная коммуникация, а в кабинетном - размещается начальство и часть сотрудников, которым необходимо уединение.

По результатам исследований 15% арендаторов выбирают комбинированный тип планировки офиса. Примером, такого офиса может служить офис компании Яндекс в БЦ на Пискаревском проспекте:

Актуальные предложения по аренде офисов смотрите на нашем сайте в разделе

Все новые условия выдвигаются для организации работы компаний различного профиля современными тенденциями в развитии общества. Нормальное функционирование офисов должно обеспечиваться зданиями, где они размещаются.

Нежилое помещение для этого должно иметь определенные характеристики и отвечать соответствующим требованиям. Классы офисов были определены для того, чтобы среди огромного разнообразия предложений на рынке недвижимости будущие арендаторы могли быстрее сориентироваться. Набор качеств определяет отнесение помещения к определенному классу. Следует рассмотреть более подробно, какие именно классы офисов существуют и какими параметрами они отличаются друг от друга.

Для чего необходима классификация офисов?

При организации собственного дела необходимо учитывать престиж выбранного для размещения офиса помещениях. Классификация офисов была придумана для того, чтобы упростить процесс выбора. Шкала включает в себя классы A, B, C и D.

Характеристики классов

Стоит учитывать, что классификация офисов является достаточно условной. Свои подгруппы имеются во всех классах. При выборе офиса ориентироваться стоит прежде всего на класс, так как от него во многом зависит цена объекта. Крайне важно учитывать класс собственникам любого бизнеса. Нередко становится невозможно достичь успеха именно из-за ошибок в выборе нежилой недвижимости.

Класс A

Относящиеся к этой категории офисы считаются самыми лучшими. По сути, это элитные предложения. Размещаются такие помещения обычно в новых деловых комплексах. Для работы офиса там созданы наиболее благоприятные условия. Офисы класса A обычно имеют самую удобную планировку, все инженерные коммуникации там имеются и исправно функционируют. Материалы в отделке используются самые качественные. Основными признаками данного класса можно считать следующее:

• строительным нормам и правилам соответствуют все имеющиеся системы жизнеобеспечения и коммуникации;
• месторасположение офисов удобное, добраться до них легко;
• в распоряжение владельца предоставляются оснащенные современными средствами связи и оргтехникой рабочие места, конференц-залы;
• деловые центры оборудуются качественными системами охраны.

В офисах класса А должна присутствовать закрытая подземная парковка. На каждые шестьдесят квадратных метров офиса предусматривают одно автомобильное место. Для отдыха и быта сотрудников также создаются все необходимые условия.

Подклассы офисов категории А

Данный вид помещений принято дополнительно подразделять еще на три группы: A+, A и A-.

Всем перечисленным ниже требованиям без исключений должны отвечать офисы первой подгруппы. Но определенные недочеты могут иметься даже у самых элитных вариантов нежилой недвижимости. В группу A включают помещения в том случае, если присутствуют незначительные и единичные отклонения. В группу A- относят офисы, в которых не соблюдается несколько требований средней важности.

Требования к классу офисов A+

Чтобы помещение было отнесено в эту категорию, оно должно отвечать всем приведенным ниже характеристикам без каких-либо исключений:

• Место расположение объекта должно быть в центральном деловом районе городе или же рядом с ними, поблизости от коммуникаций транспортной развязки.
• Система учета расходов на эксплуатацию объекта должна быть прозрачной.
• Должно быть фойе и представительная входная группа;
• В 90% помещений высота потолка должна составлять не менее 2,7 метров.
• На каждые 60 квадратных метров площади офисов должно быть одно машиноместо на охраняемой парковке (стихийная не учитывается).
• На каждый квадратный метр помещения должно приходиться не менее 50 Вт электроснабжения.
• Минимум двухтрубными должны быть системы кондиционирования, вентиляции и отопления.
• Планировка таких офисов открытая, имеющая сетку колонн.
• В полном объеме должны присутствовать обеспечивающие рабочий процесс оптоволоконные системы интернета и телефонии.
• Не более 12% от всей площади офиса должны составлять входящие в оплату помещения общего пользования.

Класс B

Незначительные отличия от предыдущего класса имеют характеристики офисных помещений класса B. Это менее элитные варианты. В них может присутствовать меньший набор услуг, расположение может быть менее выгодным. Требования к арендованным офисам растут постоянно в связи с изменением стандартов качества. Престижные офисы могут быть отнесены к более низкому классу спустя всего несколько лет эксплуатации. Имеющиеся ранее качества могут быть потеряны, в связи с чем офису может быть присвоен класс B.

Именно на этот класс обычно обращает внимание руководство, если использовать арендованный офис в представительских целях не планируется. Аренда офиса в бизнес центре в Москве класса B подходит больше для создания комфортной рабочей обстановки, а не для поддержания репутации компании.

Расположение офисов, отнесенных к классу B, обычно менее выгодное. Размещаться они могут уже не в специализированных деловых центрах. Такие офисы порой находится в бывших промышленных зданиях или в жилых домах. Несколько ограниченным является спектр обслуживающих услуг. Материалы отделки остаются качественными, но при этом стоимость их может быть ниже. Такие здания также имеют парковку, однако размещаться она может и под открытым небом. Арендная стоимость офисов ниже, так как они уже считаются помещениями эконом-класса. Несмотря на несколько урезанные характеристики, помещения класса B по-прежнему отвечают всем мировым требованиям стандартов и норм.

Подклассы офисов категории B

От B+ класс B отличается тем, что у него отсутствует какой-либо незначительный параметр. Ряд отличительных особенностей имеет более элитный вариант. По главной дороге к зданию, где размещен офис, добраться должно быть легко. Реконструкция строения должна быть капитальной. Профессионалы контролируют ведение документации и управляют подобными офисными комплексами.

Установка подвесных потолков допускается высотой помещений. Охраняемая подземная парковка, системы кондиционирования и вентиляции имеются в помещениях класса B+. Разнообразные коммуникации надежны и исправны.

В таких зданиях имеется холл и входная группа. Работа лифтов не вызывает нареканий. Достаточное для работы сотрудников естественное освещение обеспечивается новыми окнами. Материалы отделки могут быть не очень дорогими, но должны быть качественными. В класс B помещение включается в том случае, если имеется хотя бы один недочет в перечисленных характеристиках.

Класс C

По ряду параметров уступают предыдущим офисные помещения класса C. Центральная транспортная развязка может быть далеко от них. Уровень обслуживания таких зданий обычно слабый. Для парковки может быть недостаточно места, полного необходимого для работы персонала набора оргтехники и мебели может не быть. Относящиеся к классу C офисы обычно размещаются в старых постройках, возведенных в советский период. Современным требованиям такие здания не отвечают. Это непрестижный вариант, так как для организации работы сотрудников офисы изначально приспособлены слабо.

Внутри помещений отсутствует ремонт, реставрирование фасада – максимум, который предоставляет владелец строения. Силами самого арендодателя ведется обслуживание. Также оно может отсутствовать совсем. С оформлением документации могут иметься определенные проблемы.

Но при этом охраняемая наземная парковка в помещениях класса C должна быть. Охранная система, работающая круглосуточно, также должна присутствовать. Определенные условия также обычно есть и для быта и отдыха персонала, хотя объем их может быть и не достаточным.

Класс D

В классе D встречаются и выглядящие весьма солидно офисы. Чаще всего они находятся в зданиях бывших научных институтов. Внутри порой можно найти и типографии, презентабельные библиотеки. Однако современным требованиям совершенно не соответствуют коммуникационные системы и планировка. Место размещения здания может быть совершенно любым. Порой очень сложно добраться до такого офиса.

Стоимость – основной плюс помещений класса D. Именно она обычно привлекает арендаторов, поскольку является доступной даже для начинающих бизнесменов. Обычно этот вариант офисов выбирают небольшие компании, для которых существенной роли не играет вопрос презентабельности.

Однако экономия на аренде в этом случае может стать причиной дальнейших трат. Ремонт таким офисам нередко требуется капитальный, то есть средства на него нужно будет подготовить значительные. Для работы персонала условия получаются довольно тяжелыми, так как отсутствуют системы нормального жизнеобеспечения, парковка, столовая и тому подобное.

Изучив характеристики офисных помещений разного класса, определить оптимальный для себя вариант арендатору будет проще.

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.

Мировая и российская практика классификации

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

• Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
• Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;
• Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).

В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая - некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» - это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Класс «А»

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются. Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.

Подкласс «А1»

Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

• новое строительство (или возраст менее 3 лет);
• полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
• система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
• фальшполы и подвесные потолки;
• высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
• эффективная и рациональная планировка;
• наличие ресторана (или нескольких - в случае больших площадей), а также кафетерия;
• достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
• достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
• современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
• дублирование и резервирование основных систем;
• профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
• расположение в ЦАО.

Подкласс «А2»

имеет следующие характеристики:

• полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
• менее жесткие требования к расположению здания;
• допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
• несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.

В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

Подкласс «А3»

должен обладать следующими характеристиками:

• реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
• менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
• допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
• менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.

Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Отдельный и довольно спорный момент - критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами. По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.

Класс «В»

Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» - это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Класс «С»

Офисы класса «С» - это преимущественно здания советского времени постройки - различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы - офисы класса «С» .

Класс «D»

Офисы класса «D» - своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.

В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

В регионах

Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями - условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В - редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.

В Москве

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Классификации объектов коммерческой недвижимости

Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые и логистические центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости.

Классификация объектов офисной недвижимости

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация (см. ), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

Месторасположение и доступность;

Компоненты и свойства здания;

Качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

Класс A	Класс B	Класс C
1.МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ ОБЪЕКТА
1.1. Высокая престижность района/территории	1.1. Умеренная престижность района/ территории	1.1. Отсутствие признаков престижности района
1.1.1.Близость объекта к известным компаниям, к правительственным, посольским и деловым зонам, высокая репутация арендаторов. 1.1.2.Отличные видовые и архитектурные характеристики близлежащих застроек. 1.1.3. Расположение объекта на первой линии домов и фешенебельный вход.	1.1.1.Умеренная удаленность объекта от крупных коммерческих учреждений города, хорошая репутация арендаторов. 1.1.2.Скромные видовые характеристики близлежащих застроек. 1.1.3.Расположение объекта на первой линии домов и обычный вход.	1.1.1.Расположение в спальных районах или на окраинах города – в большой удаленности от крупных коммерческих учреждений; арендаторы – малоизвестные компании. 1.1.2.Невзрачные видовые характеристики. 1.1.3.Расположение во второй линии домов и во дворах, обычный вход.
1.2.Высокий уровень развития инфраструктуры района	1.2.Средний уровень развития инфраструктуры района	1.2.Невысокий уровень развития инфраструктуры района
1.2.1.Район/территория с отлично развитым уровнем услуг. 1.2.2.Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки. 1.2.3.Наличие парковки - минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Близость к остановкам общественного транспорта.	1.2.1.Район/территория со средним уровнем услуг. 1.2.2.Умеренная удаленность от основных транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковки – минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Средняя удаленность от остановок общественного транспорта.	1.2.1.Район/ территория с недостаточным уровнем услуг. 1.2.2.Неудобное транспортное сообщение. Значительная удаленность от транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковочных мест. 1.2.4.Значительная удаленность от остановок общественного транспорта.
1.3.Благоприятная внешняя среда	1.3.Стабильная внешняя среда	1.3.Проблемная внешняя среда
1.3.1. Благоприятный социальный состав населения района - с уровнем дохода выше среднего. 1.3.2. Благоприятная экологическая обстановка, невысокий уровень загазованности и шумов. 1.3.3.Благоприятная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг.	1.3.1. Однородный социальный состав населения низким уровнем уличной преступности. 1.3.2. Стабильная экологическая обстановка, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов. 1.3.3.Стабильная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг.	1.3.1. Неоднородный социальный состав населения, уровень преступности выше среднего. 1.3.2. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон. 1.3.3.Несовершенная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг.
2.КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ
2.1.Высокое качество здания	2.1. Среднее качество здания	2.1.Устаревшее здание
2.1.1.Здание новой постройки современного стиля, с отличным дизайном и конструкцией. 2.1.2.Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Свободная планировка здания в виде офисных блоков варьируемых размеров.	2.1.1. Здание относительно новое, изношенное или после реконструкции и модернизации. 2.1.2.Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Произвольная планировка здания в виде офисных блоков оптимальных размеров.	2.1.1. Здание устаревшее или с высоким уровнем износа, но не требует немедленного ремонта. 2.1.2.Рекомендуется косметический ремонт фасада и отдельных элементов здания. 2.1.3. Не оптимальная планировка помещений.
2.2.Высокое качество инфраструктуры и интерьера	2.2.Хорошее качество инфраструктуры и интерьера	2.2.Среднее качество инфраструктуры и интерьера
2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан, офисы служб сервиса и управляющего. 2.2.2. Идеальное обустройство холла, общественных мест, высокое качество отделки, освещения, вывесок компаний, удобный подход к лифтам. 2.2.3.Соответствие окон стилю здания, высокий уровень естественной освещенности.	2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, кафе конференц-зал, офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2.Хорошее состояние холла и общественных мест, хорошее качество отделки, освещения, вывесок, свободный подход к лифтам. 2.2.3. Хорошая естественная освещенность мест общего пользования.	2.2.1. Офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2. Удовлетворительное состояние холла и мест общего пользования, приемлемое качество отделки, освещения, системы указателей, обеспечена доступность лифтов. 2.2.3.Недостаточная естественная освещенность мест общего пользования.
2.3.Отличное состояние инженерных систем	2.3.Хорошее состояние инженерных систем	2.3.Среднее состояние инженерных систем
2.3.1.Современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования с климат-контролем, с автоматическим регулированием теплообмена и воздухообмена. 2.3.2.Современная система электроснабжения - с двумя независимыми, автоматически переключаемыми источниками мощностью не менее 150 кВт на 1000 кв.м, современная осветительная арматура. 2.3.3.Высокоскоростные комфортные лифты ведущих мировых производителей.	2.3.1.Хорошее состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, с возможностью регулирования параметров эксплуатационных качеств помещений. 2.3.2.Хорошее состояние системы электроснабжения мощностью не менее 100 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Скоростные лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии.	2.3.1.Функционально устаревшие, но работоспособные системы отопления и вентиляции с возможностью регулирования температуры в помещениях. 2.3.2. Удовлетворительное состояние системы электроснабжения мощностью не менее 50 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Устаревшие лифты, поддерживаемые в рабочем состоянии.
3.КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ И УРОВЕНЬ СЕРВИСА
3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с известным брэндом, сертифицированный менеджмент и развернутый перечень услуг.	3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с опытом работы не менее трех лет, обученный менеджмент, наличие дополнительных услуг.	3.1.Внутреннее управление силами своего подразделения с профессионально подготовленным персоналом и с опытом работы не менее трех лет.
3.2.Высокопрофессиональная внешняя служба эксплуатации и ремонта помещений и систем.	3.2.Профессиональная служба эксплуатации и ремонта помещений и систем.	3.2. Собственная служба обеспечения эксплуатации и ремонта помещений и систем.
3.3.Оптоволоконные каналы связи, интегрированная система безопасности.	3.3. Оптоволоконные каналы связи, наличие систем охраны и пожарной безопасности.	3.3. Устаревшие каналы связи, наличие средств обеспечения безопасности.

При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта.

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A − », если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B + », если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B − », если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C + », если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A − », «B + », «B», «B − », «C + », «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными зданиями.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B − »), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.